Calculadora de FIIs

O "Número Mágico" (ou Magic Number) é a quantidade de cotas de um determinado ativo (como um FII) que você precisa possuir para que o dividendo mensal recebido seja igual ou superior ao preço de uma nova cota. A partir deste ponto, o ativo começa a se autofinanciar: os rendimentos compram novas cotas mensalmente sem que você precise aportar dinheiro do próprio bolso.

O cálculo matemático é muito simples: você divide o preço atual da cota pelo valor do último dividendo pago por cota. O resultado é arredondado para cima (teto matemático), pois você só pode comprar cotas inteiras. A fórmula é: Número Mágico = Teto(Preço da Cota / Último Dividendo).

É o efeito dos juros compostos em ação na prática. Ao atingir o Número Mágico, a renda gerada pelo seu patrimônio compra novas frações de ativos, que por sua vez passarão a pagar novos dividendos no mês seguinte. Com o tempo, a quantidade de cotas cresce em ritmo exponencial, acelerando a velocidade com que seu patrimônio se multiplica.

FIIs de Tijolo investem diretamente em imóveis físicos reais (como galpões logísticos, escritórios corporativos e shoppings) e lucram com aluguéis. Costumam ter maior potencial de valorização do imóvel no longo prazo. FIIs de Papel compram títulos de dívida imobiliária (como CRI e LCI) e distribuem juros e correção monetária. Tendem a pagar dividendos nominais mais elevados no curto prazo, mas não contam com a valorização de imóveis físicos.

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